Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Что необходимо для получения разрешения?
Разрешение на проведение перепланировки является основным документом, который подтверждает право на ведение ремонтных и строительных работ на законных основаниях. Для успешного получения данной бумаги собственник или законный владелец объекта должен вместе с заявлением (где указаны сроки начала и конца переустройства помещения, перечень предстоящих работ) предоставить следующие документы перепланировки:
- оригиналы и копии правоустанавливающих (право собственности владельца) документов, заверенные нотариусом;
- техническая документация на нежилое помещение;
- согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений;
- документы из БТИ (планы этажей, техпаспорт);
- документы на изменение целевого назначения помещения при необходимости.
Какие виды работ требуют легализации?
Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:
- Изменение технических характеристик:
- высота объекта;
- площадь помещения(ий);
- постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
- объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
- смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
- Изменение качественных характеристик:
- замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
- постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
- изменение конструкций пола.
- Коммуникационные работы:
- проведение электричества;
- водопровода;
- вентиляции.
Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:
- изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
- перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
- демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
- обустройстве в рамках технического паспорта.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Как узаконить переустройство нежилого помещения
Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.). Учитывая, что проверки компетентными органами проводятся регулярно (как планово, так и внепланово), проблемы из-за самовольной перепланировки не заставят себя долго ждать.
Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.
Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.
Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:
- административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей;
- для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Перепланировка и переустройство
На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:
- Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
- Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.
Типичными примерами перепланировки являются:
- перенос внутренних стен;
- создание пристройки;
- изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
- изменение габаритов проемов двери и /или окон;
- установка рольставней;
- создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.
Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:
- на граждан 1000-2500 руб.
- на должностное лицо 4000-5000 руб.;
- на юрлицо 40000-50000 руб.